【オーナー様の声】競争率の高いエリアで価値を上げ続ける ミュージションの土地活用

interview2022-08-10

実際にミュージションを建てたオーナーさまに、ミュージションを選んだ理由や不安だったこと、これから土地活用を考えている方に向けてのアドバイスなどを語っていただく企画。

第1回は、リブラン資産活用部の田代と編集部が、ミュージション早稲田のオーナーである栗林さんご夫妻のもとへ。2020年2月に新宿区の第1棟目として完成して以来、安定した入居率をキープ。物件の最上階にオーナーのご家族がお住まいの「賃貸併用住宅」スタイルのミュージションです。

建て替えは、エリア分析が決め手

敏子さんみなさんようこそ、暑かったでしょう。

編集部大通りから一本入った、静かで落ち着いた場所ですね。おふたりがミュージションを建てようと思ったきっかけから伺いたいのですが、もともとこちらはお住まいだったんですか?

敏子さん建て替え前は2階建ての木造のアパートでした。築60年以上経っていたので、「そろそろ耐震補強しないと厳しいかな」と思い、新宿区が開催している耐震診断の無料相談に行ったんです。

編集部最初は耐震補強が目的だったんですね。

敏子さんそうですね。その相談会で耐震工事をすれば補助金が出ると知り、新宿区の耐震工事を請け負っている設計事務所にアパート全体の図面を起こしてもらって、耐震工事ができるという話になったんですけど、老朽化でさすがに建て替えないと将来的に厳しそうだなと。インターネットは通じていましたが、電気のアンペア数が小さく、家電をたくさん使う現在のライフスタイルには合わなくなってきているというのが正直なところでした。そんな折に、主人が身体を壊して入院。「もしものことがあったらどうしよう」と前述の設計事務所に相談したら、住宅コンサルタントの方をご紹介くださり、リブランが手がけるミュージションのことを教えていただきました。

編集部それがミュージションとの出会いだったんですね。

敏子さん初めは本当に一般的なマンションを建てようと思っていたんですけど、早稲田周辺はマンションが乱立しているので、普通に建てても思い通りに入居者が入らないかもしれない。長期的な返済計画も立てなければならないし、継続的に入居者が入ることを考えた時、付加価値が高いマンションを建てなければいけないなと。そこで、音楽を楽しむ人向けに、遮音・防音で高品質のマンションを提供する「ミュージション」が良いのではないかとリブランから提案を受けました。

編集部早稲田は学生街である背景からマンションが多く建てられていて、競争率がとても高い。遮音性能が高い物件であれば、長い目で見たときに、稼働率が高いまま維持できるという提案だったんですね。

敏子さん実際に周辺のマンションの入居者募集を見ても、「空室が多いな」と実感していたんです。なかには「入居時に100万円もらえる」というオプションまであったりして、普通に建てては駄目だと思いました。早稲田周辺には楽器屋さんが多いわりに、半径2キロ圏内に音楽を演奏できる防音物件がほとんどないこともあり、需要がありそうだなと。

田代実際にミュージションの遮音性能も体験していただきましたよね。

敏子さんはい。田代さんからお誘いを受けて、ミュージション門前仲町に見学に行きました。実際に体験して「こんなに聞こえないの?」って驚きましたね。それなのに、部屋のつくりは生活に馴染むデザインで良かった。設計の時点から防音仕様になっていることがとても大切だと知り、決め手となりました。

編集部ご主人の決め手はいかがでしたか?

孝治さんミュージションは高いけど、コロナ禍の時代にも合っていると思います。遮音性能を上げるため密閉性が高いけど、部屋の風通しの良さもしっかり配慮されていますよね。玄関に通風用の窓が設けられているので、演奏していないときは部屋に風が流れる自然を感じられるようなつくりになっている。好きなときに音楽を楽しみ、リフレッシュできて、家の中ですべてが完結できるのが素晴らしいと思います。

防音階の静かさを実感し、オーナー住居もいつか防音仕様にしたいと話す孝治さん。

強気の家賃設定でも満室が続く

 

ミュージション早稲田は6階建て。遮音性能はD-70〜D-85でアンサンブル演奏もOK。
デザインのコンセプトは「市松模様の箱」。バルコニーのカラフルな壁色がアクセントになっている。

編集部ミュージション早稲田は全体で何戸つくられたんですか?

田代1Kと2Kで合計13戸です。収益効率を上げるために、この敷地で最大の部屋数をつくっています。ミュージションの魅力は、24時間音楽を演奏できること。今回は導線の配置が難しい部分もありましたが、どの部屋でもピアノを使えるように、最大限のスペースを活用した設計にこだわりました。

全戸グランドピアノが入る。スペース的に廊下を確保するのが難しい部屋は、玄関から直接居室に入る導線に変更し、ピアノを置けるように設計を工夫。

編集部実際の家賃設定はどのように決められたのですか?

田代早稲田周辺の平均賃料は14万円ほどですが、ミュージション早稲田は、周辺のマンションよりも3割ほど高い賃料で設定しています。

孝治さん最初の頃は「少し高すぎるんじゃない?」と夫婦で話していたんですよ(笑)。でも、田代さんが「これで行きましょう!」と言ってくださったので、お任せしました。

編集部入居される方はどのような方が多いですか?

田代ミュージション早稲田は個人で音楽事務所をやられている方など、法人契約が多いです。用途的に事務所としては使えないので、住居として使いながら、練習や作業場所としてもSOHOのような使い方をされているのだと思います。

編集部早稲田というと学生街なので、学生や独身の方に需要があるのかと思いきや、法人にもニーズがあったんですね。

田代防音性能の良さが、やはりキーになるかもしれません。ミュージション早稲田と同時に別のエリアのミュージションも完成したのですが、物件を案内する営業マンからは、客層が明らかに違うと聞いています。早稲田を選ばれる方は、「防音性能が高ければ賃料は気にならない」という方が多かったそうです。

編集部賃料を気にせずというのはすごいですね。実際に出来上がってから、どれくらいの期間で満室になったんですか?

敏子さん2020年2月に完成して、5ヶ月ほどで満室となりました。今年で3年目になりますが、ほとんど長く空くことはないですね。

リブラン資産活用部の田代。建て替えや賃貸経営の大きな決断に真摯に向き合う人柄が、リブランの多くの不動産オーナーさまから信頼を集めている。

田代当初は最上階も貸す予定だったんです。マンションが完成する直前でご自宅として使うと決められたので、家賃収入がその分減りましたが、それでも無理なく返済できる計画になっています。ミュージションの初期投資は、一般的なマンションに比べて15~20%高くなりますが(規模やエリアによって変動あり)、相場より20%以上高い賃料でも年間入居率は99.4%。有効活用案件の賃料は1円も下がっていないという実績があります。今は入居者の入れ替わりがある度に賃料を上げていますが、それでも短期間で申し込みが入る状態です。一般的なマンションであれば経年劣化で賃料が下がっていきますが、防音・遮音に特化したミュージションだからこその強気の設定ができる。長期的な視点で賃貸経営を考えた時、他と差別化できて実績もあるコンセプトを誰よりも早く見つけて実行することが大事なのだと、この仕事に携わるなかで強烈に感じています。

時代の流れに柔軟に順応するマンション経営を

編集部最後に、土地活用で迷っているオーナーさんに向けてアドバイスはありますか?

孝治さん昔は許されていたことが、時代が進むにつれて許されなくなってきている感覚がありますよね。お祭りの掛け声や交通整理の音でさえ、今は環境騒音になってしまう。一般的に騒々しいとされることが取り入れられなくなっている時代だからこそ、ますますミュージションのニーズが増えていくと思います。

編集部防音物件は音楽に関わる方に限らず、都会であっても静かに暮らしたいという方や夜勤のある仕事に従事されている方、YouTuber、ゲーマーなどにも需要がありそうですね。

田代ミュージション早稲田がほぼ満室になった2020年5月の時点では、入居をお待ちいただいている方(ウェイティングシステム登録者)は190組。それがコロナ禍に入り400人増え、昨年の時点で1,604組、さらに今年の5月には2,300組にまで増えました。

敏子さん本当にすごいですね。土地活用は迷うことも多いですが、ミュージションを建てて良かったと心から思っています。

大事なのは、時代の流れに逆らわず、新しいものに柔軟に順応しながら、長い目線で土地活用を考えること。賃貸マンションが乱立する都心部であっても、遮音性能が高いミュージションなら他と差別化でき、相場よりも高い家賃設定で高収益経営と高稼働率を実現できます。


企画:株式会社リブランマインド
編集:原⼭幸恵(tarakusa)
⽂:立脇あゆみ
写真:土田 凌(提供写真以外)