実際にミュージションを建てたオーナーさまに、ミュージションを選​​んだ理由や不安だったこと、これから土地活用を考えている方に向けてのアドバイスなどを語っていただく企画。

第２回は、リブラン資産活用部の田代が編集部とともにミュージション武蔵中原のオーナーである朝山恵里子さんのもとへ。朝山さんは家業として賃貸事業を営まれ、現在は築30年以上の物件を含め10棟のマンションを経営されています。ミュージション武蔵中原を建てられたのは、2013年のこと。2013年に１棟目（西棟）を、2017年には２棟目（東棟）を建てられました。賃貸経営のプロも熱い思いを寄せる、ミュージションの土地活用の魅力とは？

ハード面の差別化が競合を引き離す戦略になる

朝山さんようこそミュージション武蔵中原へ。こちらのホールを知り合いのプロの音楽家にお貸しすることがあるのですが、「響きが良い」と評判ですよ。

田代それは良かったです。ミュージションのなかでも、ホールが併設されている物件というのは珍しいですからね。

編集部朝山家は、代々続く地主さんの家系だとうかがっているのですが、まずは朝山さんのバックグラウンドから聞かせていただけますか？

朝山さん朝山家は江戸時代から続く地主で、家業としてアパートやマンション、ホテルや企業の研修施設等の賃貸経営をしています。私は医師である夫に代わり、先代である義母から会社を継ぎました。

編集部ミュージションを建てられようと思われたのは、どのようなきっかけがあったのでしょう？

朝山さんこのあたりでは、以前からアパート経営をしていました。駅近なので入居率が高かったものの、今は特徴のないアパートを建てたら満室が続かない可能性がある。土地をもっと有効に活用できる方法はないか……と考えていた時、税理士さんがミュージションのことを教えてくれました。

田代それですぐ、他のオーナーさんがすでに経営されているミュージションの事例を見学に来られたんですよね。

朝山さん驚きましたね。遮音や防音性能だけではなく、どの物件もデザインが美しい。すぐに契約を決めました。

編集部土地活用の方法がたくさんあるなかで、ミュージションに注目したポイントはどこだったのでしょう？

朝山さんミュージションには、「ハード面からの差別化」という他にない稀有な価値があります。もう20年前になりますが、私どもが所有している物件をリノベーションしてペット可能物件にしたことがありました。当時は珍しかったので、時代の先駆けとなり、お客さまにとても喜んでいただけたのですが、時代が進むにつれてペット可能物件が増えてしまい、希少価値が下がってしまった。ペット可能物件の場合、敷金や礼金を数ヶ月分追加し、原状回復代をいただいて、表面的な内装を綺麗にすれば良いので、言ってしまえば誰でも真似できるわけです。でも、ミュージションのように遮音や防音性能が非常に高い物件となれば、建物の基礎から専門的につくる必要がある。これなら、競争が激しい賃貸市場で勝てるという直感がありました。あとは、この土地が幹線道路近くで騒音が気になる場所でしたので、「防音物件にニーズがあるはず」と思ったのもポイントですね。

田代コンサルティング契約締結までの決断が本当に早かったのを覚えています。

朝山さん地主の跡取りとして産まれ、苦労してきた先代から「他人と同じことをやっていてはダメだ」と教えられてきましたから。今は昔と違って建築構造も進化しているから、これからは100年先を見越す気持ちで建物を建てなければいけないと思うなかで、音楽を楽しむ方向けに遮音・防音で高品質のマンションを提供するミュージションなら、普通の賃貸マンションと違う価値を提供し、完全な差別化が実現できると思ったんです。次の世代に引き継ぐ時、彼らにとって“負動産”にならないものを建てるという意味でも、ミュージションは競争力を保つ武器になるのではないかと期待しています。

ライフステージが変わっても、住み続けられるマンションに

編集部１棟目（西棟）の４年後に２棟目（東棟）を建設されましたが、それはどのように決まったのですか？

朝山さん１棟目が好評だったので、２棟目もミュージションを建てることは早い段階で決めていました。１棟目の西棟では、単身向けに約29平米の部屋を22戸造りましたが、「結婚してパートナーと暮らすから」という理由で引っ越される方が多かったんです。それなら、ライフステージが変わっても暮らし続けられる広い部屋にニーズがあるのではないかと感じ、リブランに相談しました。

田代ファミリー向けの部屋は、弊社でも検討していた時期でした。朝山さんからご相談を受けて広い防音マンションの需要を調べてみたら、予想通り高かった。それで、２棟目の東棟にはファミリー向けの間取りもつくりました。東棟には、約25平米が８戸、約40平米が８戸、約50平米が４戸の計20戸が入っています。単身向けからファミリー向けまで、ここまで部屋のサイズが揃っているのは、他のミュージションにない強みですね。

編集部入居される方はどのような方が多いですか？

田代趣味で音楽を楽しまれる一流企業のビジネスマンが多いですね。防音物件は音楽に関わる方に限らず、都会でも静かに暮らしたい方や、夜勤がある仕事に従事されている方にも需要があります。周辺よりも30％ほど高い賃料に設定しているので、収入が安定している会社員の方が多い印象です。ほかには、音楽教室を運営されている方もいらっしゃいます。

編集部完成してから満室になるまでの期間や、入居率はいかがでしたか？

田代実は、当時は今ほどミュージションの認知度が高くなかったので、１棟目が満室になるまで半年ほどかかりました。でも、その後は評判が高まり、安定した入居率をキープしています。今空室があるとしても、一瞬で満室になると思います。

朝山さん新築だとなおさらですが、空室が続くというのはあまりよくないことなんですよ。それで少し不安な時期もあって、「家賃を下げた方が良いのでは」と相談したこともあります。でも、担当者に「ブランド価値を下げてしまうので、もう少しの辛抱です」と説得されて（笑）。その後は無事に満室になったので、任せて良かったと思いました。１棟目で収益性が見込めることが分かり、２棟目を建設したところ、約１ヵ月で満室となりました。周辺の賃料相場と比べると明らかに高い賃料にも関わらず、現在も空室待ちの予約が絶えない状況です。１棟目は私の希望で、約２部屋分の居住空間を使ってホールをつくりました。家賃収入がその分減りましたが、それでも無理なく賃貸経営できる計画になっています。希少価値の高い物件なので、契約更新や入居者入れ替えの際に、家賃を下げる必要がないことは大きなメリットです。

信頼できる専門家とともに、強い賃貸経営を

朝山さんリブランは、建設から管理まで一貫して対応してくれます。賃貸経営に関しては今まで経験を積んできましたが、建築する業者と管理する業者が異なると引き継ぎがスムーズにいかず、合意形成やすり合わせが難しい場合もありました。その点、自分たちが建てた建物をそのまま管理をしてくださるのは、オーナーとしても最初から安心してお任せできるので気持ちが楽でしたね。

田代ミュージションは、音楽大学出身などの音楽に精通したスタッフによる接客や、これまで手がけたミュージションのノウハウの蓄積により、99.4％（2021年度平均）の高い稼働率を実現しています。音楽大学出身者などのスタッフがご案内することで、入居者さまの気持ちを理解することができますし、物件の維持管理は別会社に依頼する会社も多いなかで、全て一貫して担当するのは珍しい存在だと思います。また、防音マンションには専門的な知識が必要ですから、建築を依頼する企業は何社かに絞られています。ミュージション武蔵中原の建設も熟練の企業とタッグを組んだので、とてもスムーズでしたね。

朝山さん賃貸経営をする上で数字も大事ですが、最終的に大事なのは「人」ですよね。自分が信じて託したいと思う人と仕事をすると能率が上がるし、何より楽しい。そう思いながら仕事をしないと、良いものはできませんから。

編集部当時はあまり知られていなかったミュージションを建てることはとても勇気が要ることだったと思いますが、朝山さんには先見の明があったんですね。最後に、土地活用で迷っているオーナーさんに向けてアドバイスをお願いいたします！

朝山さん何をやっても必ずリスクはあるんです。すでに実績があって上手く回っているものを信じたくなる気持ちも分かりますが、他人と同じことをやっていてはダメ。ほかのミュージションにも負けないように頑張っていきたいと思います。

「防音マンション」というハード面からの差別化で、誰でも真似できない際立った価値をつくり、相場よりも高い家賃設定と入居率を実現する。さらに、朝山さんはさまざまなライフステージに合う部屋を揃えることで、他のミュージションにない独自の強みを生み出すなど、これからの土地活用のヒントが散りばめられていました。

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企画：株式会社リブランマインド
編集：原⼭幸恵（tarakusa）
⽂：立脇あゆみ
写真：土田 凌（提供写真以外）