実際にミュージションを建てたオーナーさまに、ミュージションを選んだ理由や不安だったこと、これから土地活用を考えている方に向けてのアドバイスなどを語っていただく企画。

第５回は、リブラン資産活用部の髙田が編集部とともにミュージション小平小川町のオーナーである藤森英明さんのもとへ。藤森さんは３代続く花農家を営みながら、30年以上賃貸物件を運営するベテランオーナーです。代々引き継いでいる農園と土地があり、相続対策のために一部の土地を活用する必要がありました。

数ある選択肢のなか、なぜ２棟目の賃貸物件にミュージションを選んだのか。長年の賃貸経営で培った「差別化」の戦略を、これから土地活用を考える方へのヒントとともに伺いました。

２棟目の土地活用で行き着いた、防音マンション

藤森さんよく来てくださいました。まずは農園からご案内しましょう。

髙田ありがとうございます。ゆっくり拝見するのは初めてなので楽しみです。

編集部広大な敷地ですね。農園のすぐ横にはミュージションの姿も。こちらは代々受け継いできた土地なんですか？

藤森さんそうです。うちは３代にわたって花の農家をやってきたんですよ。この農園を含む土地を代々受け継いできましたが、相続のたびに一部の農地を売却して納税資金に充てたり、農地転用して賃貸経営に活用したりしてきました。

髙田ミュージションは２棟目の賃貸物件ですよね。

藤森さん１棟目はミュージションの隣にあるファミリータイプの賃貸マンションで、30年以上運営しています。その後、隣接する建物を取り壊すことになり、跡地の活用方法を検討し始めました。当初はコンビニエンスストアを誘致する話もあったものの、駐車場スペースが十分に確保できないことから断念。戸建住宅やグループホームを建てる案も出ていたのですが、結局決め切ることができなかったんです。

編集部ミュージションとの出会いは？

藤森さん知人からの紹介です。防音性の高い賃貸マンションということで、最初はオーナーや入居者に音楽を愛する人が多いのかと感じていました。ただ、私の周囲には音楽に親しみのある人がおらず、これまで縁がなかったんです。何の知識もない自分が経営して大丈夫かな、と最初は不安でしたが、音楽演奏が可能な防音賃貸マンションという点に他にはない魅力を感じて、ミュージションを選択肢のひとつに加えることにしました。

賃貸経営にも「差別化」が求められる時代

編集部このエリアは賃貸マンションが多いそうですね。

藤森さんそう、小平の周辺は大学や専門学校が密集していて、学生向けの賃貸マンションも多い。競合がひしめき合うエリアなんですよ。だからこそ「他とは違う個性」がないと、数あるマンションからうちを選び取ってもらえないと痛感していました。

髙田長年ご自身で経営されているからこその、リアルな実感ですよね。

藤森さんリブランのスタッフさんの案内のもと、いくつかミュージションの視察にも行きましたね。室内を見学して、防音性の高い居室空間だと感じました。これならリブランさんの言う通り「24時間演奏可能」だなと実感できたんです。加えて、内装や外観のデザインが洗練されていることにも感動し、付加価値の高い物件だと確信しました。ただ、オーナーとして事業を行うには、事業用の借入をして、コンスタントに借入金を返済していかなくてはなりません。これまでの経験から、断続的に２〜３つの空室が発生してしまうとマンション経営は安泰ではないと実感しています。だから「きちんと稼働し続けていけるだろうか」と不安があったのが正直なところでした。

髙田ミュージションは、音楽大学出身などの音楽に精通したスタッフによる接客と、長年のノウハウの蓄積が強みです。だから賃料を周辺相場より３割程度高く設定しても、年間平均稼働率は97%以上を維持し続けています。藤森さんには「竣工後15年が経過しても、資産の価値が下がりにくいですよ」とお伝えしていました。

藤森さんスタッフさんの熱意ある言葉と実績のある数字を聞いて、覚悟ができましたね。これはやるしかない、と腹を決めて契約しました。

相場より３割高くても、高稼働をキープ

編集部竣工は2017年。当時、まだミュージションは物件数が少なく、周辺地域でも珍しい存在だったのではないでしょうか。

藤森さんだからこそ、最初はきちんと満室になるのか、稼働状況を維持できるのか、内心恐る恐るでした。ところが竣工後７週間で満室になってからは、ほぼ満室のまま８年が経過しました。空室が出ることはあっても、２ヶ月以内には必ず埋まるんです。

髙田当初の賃料は、周辺相場より３割ほど高く設定していましたね。

藤森さんはい。その後リブランさんからアドバイスをもらい、退去が発生するたびに賃料を少しずつ上げているんです。驚きなのは、それでもすぐに入居者が決まることですね。差別化によって、独自のポジションが築き上げられている強さを実感している最中です。このエリアは都心に比べて家賃が割安なうえに防音設備まで備えているので、静かで心地よい環境を求める人に好評なのだと捉えています。

編集部現在の稼働状況も、ほぼ満室ですね。

藤森さんおかげさまで高稼働中です。居室は全部で26室、１Kと１LDKなど５タイプの間取りがあります。そのうち１LDKの２室には、竣工時からの入居者さんが長く住み続けてくださっています。当初は、周辺にある国立音楽大学の学生の入居が多いのではと想定していましたが、実際の入居者は、趣味で音楽を楽しみたいという社会人が大多数。学生の入居者は数えるほどです。

髙田実はリブランには入居希望者に空室情報をお届けするLINEのサービスがあるんです。登録者は約2万550人（2026年9月時点）おり、空室情報が出ると、すぐに多くの問い合わせが寄せられるんですよ。

編集部登録者の皆さん、空室が出ないか、新しい物件が誕生しないかと、いつも心待ちにしていらっしゃるんですね。

持続的な賃貸経営のために必要なこと

藤森さん実際にミュージションを建設して「決断は間違いなかった。むしろ良い選択だった」と実感しています。周辺に賃貸マンションが多いなかで、「月並みなものをつくっても仕方がない」という思いがあったし、実際、個性が際立つ物件だからこそ順調なのだろうなと思います。

編集部長く経営を続けるうえで、藤森さんが大切にされていることは何ですか？

藤森さん私が最も大切だと思っているのは、オーナーとリブラン担当者との密なコミュニケーションです。スタッフさんや設計の方と何度も対話を重ねてきました。そのおかげで安心感が増していったんです。今も困ったことがあれば、すぐ相談するようにしています。

髙田年に１回はこうして顔を合わせていますからね。

藤森さんリブランは「ただつくって終わり」の関係ではなく、持続的なつながりを持てるのも魅力なんです。これからも引き続きアドバイスをいただけたら嬉しいです。

編集部これからマンション経営を始めたいという方、新しく建設を考えている方に向けて、伝えたいことはありますか？

藤森さんミュージションを経営して実感したことですが、ペット可や楽器演奏可能など、ニッチなニーズに応える物件は、借り手にとって魅力的です。実際、入居も安定していますし、年月が経っても資産の価値が下がりにくいのではないかと感じています。ただ、ニッチだからといって身構える必要はありません。何しろ、音楽に縁のなかった私が長年経営できているわけですから（笑）。これから先、日本は少子化が進み、借り手は減っていきます。一般的なワンルームマンションはすでに供給過多。この環境を踏まえると、これから新しくオーナーになるのであれば、あえて「普通のマンション」という同じ土俵で競う必要はないと思います。

賃貸物件をすでに経営している藤森さんだからこそ、「月並みなものをつくっても仕方がない」と実感していました。その思いが、防音賃貸マンションという個性のある物件の選択につながっています。何より竣工以来、ほぼ満室の状態を維持していることからも、藤森さんの選択が安定した経営につながっていることがうかがえます。他の物件との差別化によって、長く選ばれる、価値を保つ資産をつくる。これから土地活用を考える方へのヒントが詰まっていました。

企画：株式会社リブランマインド
文：永見 薫
編集：tarakusa
写真：大西 陽

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ミュージション小平小川町